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抢地潮另一面房企毛利率下滑

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来源: 作者: 2019-06-08 18:56:20

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进入9月,土地市场热度有愈演愈烈之势。“一二线城市只要出现土地交易,价格就创历史新高。”北京中原地产研究总监张大伟对本报表示。

9月18日下午3时,南开天拖地块高达91.8亿元的起始价挂牌,经过数十轮报价的角逐,击败天房、招商、、万科等,参与竞买,以103.2亿总价夺得,楼面价为10109元/平米,溢价率12.42%。该地块可建设用地面积374017.4平方米,规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米。

虽然房企中报捷报频传,业绩攀升,现金流改善,负债率企稳,但不可否认的是,行业毛利率已持续下滑,为房企未来发展蒙下阴影;净利率也仅因费用下降勉强企稳。此外,房企们也面临较大的去化压力。

“一线城市土地市场已经酝酿着比较大的风险。”兰德咨询总裁宋延庆对本报表示,动辄大手笔高溢价地的频繁出现,也会对房企的收益率产生严重的影响。

拿地面积成本双升

今年以来,各大房企纷纷掀起补仓热潮,加大在土地市场上的投入,延续了去年下半年的拿地势头。随之而来的,是拿地面积与成本的迅速增加。

今年上半年,CRIC克而瑞研究中心监测的68家房企拿地总量高达8047万平方米,同比大增150%。

十大标杆房企表现不俗。数据显示,今年上半年,得益于良好业绩支撑,包括万科、中海、保利、华润、、恒大、绿城、龙湖、世茂、富力在内的十大房企的拿地总量高达5729万平方米,同比大幅提升了210%。

另外,去年上半年没有新增土储的企业例如绿城、世茂、富力等,今年上半年亦在土地市场有所斩获。绿城于上海、杭州少量补充了3幅用地,而富力上半年拿地量较高,企业土地储备总量快速增长,较2012年底提升了19%。

成本方面,上述68家房企上半年拿地投入共计2221亿元,同比增长296%。就单价而言,前述68家企业上半年的平均拿地楼板价为2760元/平方米,同比上涨了58%,涨幅显著。企业拿地在一二线城市拿地量比重显著提升,从去年同期的56%上升至78%。

佳兆业今年上半年共投入86.53亿元购入124.78万平米的土地,拿地金额已是去年全年的1.91倍。另外,拿地量较高的还有厦门建发,上半年新增建面超150万平方米,其在鄂州以较低成本新增了大面积土储。

CRIC数据显示,十大标杆房企的平均拿地楼面价亦有所攀升,平均成本为2529元/平方米,同比增长48%。“成本提升主要与房企将战略重心从三四线向一二线转移有关。”报告分析。

量价增幅均较明显的是万科。今年上半年,其新增权益土地储备达925万平方米,是去年同期4.3倍。此外,一二线城市主力地位得以深化,其权益土地储备占比高达76%,表明企业发展重心生变。截至2013年6月底,万科地产权益土地储备为4123万平方米,可满足未来两三年开发需求。

将拉低毛利率

2013年,随着楼市的复苏,住宅投资的同比增速恢复到20%左右的水平。但高地价下,房企毛利率下降趋势已是不争的事实。

东方证券分析师杨国华对108家房地产开发企业毛利率统计后发现,行业毛利率处于持续下降的态势。开发类企业毛利率36%,较一季度延续下降态势。其中招保万金35%,其他(扣除招保万金)37%。

净利润率方面,前述108家开发企业为13.5%,较一季度略有反弹,“主要受益于费用率的下降。其中招保万金13.1%,其他(扣除招保万金)13.7%。”

本报查阅研报发现,自2011年6月以来,开发类房企整体毛利率、净利率均处于持续下降趋势。

从十大房企的表现来看,未扣土地增值税的综合毛利润同比增长26%至2152亿元。2013年上半年未扣土地增值税的综合毛利率约为30%,同比下降4.4个百分点。本报发现,变动最大的是与,前者上半年毛利率和核心利润率分别为32%和17%,同比下跌14%和6%;后者的毛利率和核心利润率分别下跌17%和4%。

CRIC报告分析称,更多的房企在一、二线集聚,使得土地成本上扬,售价继续在国家调控下维持稳定,从而使得毛利率开始承压下降;而随着这些项目大规模的结算周期来临,这种趋势继续强化,使得毛利率进一步下降,预计未来这样的趋势还会持续一段时间。

除利润率下降外,房企还普遍面临着去化压力。

杨国华表示,招保万金存货较年初增加14%,较去年同期增加30%,均明显高于其他公司的9%和18%,从存货去化周期看,需要10.2 个季度消化,处于历史高水平,较2012年底时上升了1.5 个季度。其中,招保万金存货去化周期为8.4 个季度,周转明显快于其他公司的11.6 个季度。

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